三位一体2视频攻略，干货看这篇!张辰：以更长的时间纬度理解城市更新

澎湃的新闻记者路易

城市投资控股党委副书记、董事董事长张晨

从江湾机场进化到新疆湾城市需要20年的时间。从旧城的历史风貌区“老香园一期”开始，需要近20年的时间。

“长远”，是上海城投控股股份有限公司（以下简称“城投控股”）实施城市更新的关键词。城投控股党委副书记、董事总裁张辰毕业于同济大学建筑系，在他看来，建筑需要时光酿造，城市更新同样如此。

“开发周期少则3-5年，长的要8-10年，各方面投入巨大，更新后至少应产生50-80年，以至于更长时间的长远影响。”张辰认为，不能站在某一个节点静态地看待城市更新，应放诸于更长的时间纬度去理解。

“更要看到长远利益，为未来带来什么价值。”

从画家到医生的角色转换

中国国家统计局数据显示，2020年，商品房销售额173613亿元，较上年增长8.7%。

2002年从同济大学建筑系毕业的张辰，刚好赶上了中国房地产高速发展的20年，据他回忆，入行时，中国商品房年销售额为1万亿元。“从1万亿到17万亿，这样的发展规模和速度，令任何一个开发商都无法抵抗增量的诱惑。所以在过去20年的市场环境下，面对于城市更新这种更加复杂的操作方式，开发商一方面意愿不强，一方面能力不够。”

张辰表示，增量开发和存量开发，之间的差距就像中考和高考，前者只需要具有基本知识，而后者需要具有核心能力，考验开发主体的眼界、耐力、资源和解决复杂问题的能力等等。

“传统招拍挂项目，我们面对的是一块净地，建设边界条件比较清晰，开发商相当于在一张白纸上作画。而城市更新对于开发商而言相当于换了一个职业，即从画家到医生，要通过研究、分析、介入、手术等专业手段，让拥有历史遗存的地块‘枯木逢春’，重新焕发活力。是两种完全不同的工作逻辑。”

2021年3月，“十四五”规划明确提出了要实施“城市更新行动”，在张辰看来，这意味着中国城市建设和房地产开发正式步入“以质换量”的时代。在月前由上海市建筑学会组织举办的“城市更新最新政策学习研讨会”上，他表示，近来密集出台的城市更新相关政策成为转变发展方式的重要抓手，其中，9月1日起正式施行的《上海市城市更新条例》，更加强调项目落地实施路径，更加明确城市更新过程中，各个政府主体承担的不同作用。

“明确了各个管理条线的具体任务，开发中碰到的市政、消防、绿化、环保、卫生防疫、建筑规范、结构规范等主要环节的评判路径，都在这次条例中做了明确的规定。”

在颗粒度更加精细深化的同时，张辰认为条例最大的亮点是协同。“在对历史街区和历史建筑的改造更新过程中，碰到的最大问题是在保护的原则下，如何符合现行的规范要求，目前我们的规范体系是建立在对新建建筑的管理思路基础上的，尚且缺少一套完整的针对保护更新的规范体系。在实际操作中，当中有一个环节走不通，整体就走不通。《上海市城市更新条例》强调了整体的协同性，在整体规划方案指引的前提下，通过专家评审，认定整体方案的可行性和科学性，以协同管理的方式，保障项目具体落地。”

在全面建成小康社会的历史节点，城市建设向高质量发展转变，被问及城市更新进程中企业担当的责任，张辰表示：“开发商承担了投资、设计、建设、运营各条线整合的角色，是决定项目最终完成度的责任主体。城市更新项目需要更多的耐心、更多的投入和更长远的眼光，并不是房地产传统的产销模式的做法，而需要兼顾各方面利益平衡，需要强烈的社会责任感和对长远价值的追求。上海城投控股股份有限公司作为上海的国有企业，有责任按照社会主义大都市和全球卓越城市的目标，推进上海的发展建设，而不是只考虑一个项目短期的利润收益。”

“为投资者创造经济价值、为公众创造社会价值、为企业创造品牌价值”，是上海城投控股作为国有上市公司在城市更新进程中的“三位一体”。

一座城市的来时之路

“在这市井里巷，烟火溽染，怀古幽情早化作茶余饭后的闲话。”

小说《天香》中，王安忆以“顾绣”创始人生活的露香园为蓝本，编织出晚明上海士绅生活图景，回溯繁华的来时之路。

如果把城墙看作一座城市的开始，1553年，周长9华里城墙圈起的土地，是上海故事的原点。500年烟火溽染，当年叠山理水、雅士雁集的座座私园在时光中凋敝，只在老城厢的肌理中留下露香园路、半淞园路、吾园街、也是园弄等路名。与豫园、日涉园合称“明代上海三大名园”的露香园在19世纪中叶毁于战火，雕栏玉砌的亭台馆榭，湮没于“街上有坊、弄中有里”的市井烟火，72家房客分割着狭长的一线天空，一代代人繁衍生息，吞噬着蛛网般错综复杂的空间。

本世纪初，上海市政府将露香园一期的改造任务交给了黄浦区政府和上海城投，上海城投担当起这片“繁华之源”的更新任务，入驻这片上海中心区域规模最大、户籍人口最多、居住密度最高的旧区改造地块。位于老城厢历史文化风貌区、5000余户常年居住在棚户简屋的居民、数十年甚至上百年高强度利用加建对历史建筑造成极大的破坏和影响，摆在上海城投面前的，是一连串的错综复杂的难题。

露香园一期低层区

首先，是容量与风貌的平衡，即安置老居民的同时重新唤醒露香园地区作为高品质居住区的历史记忆。城投控股在整体规划上统筹平衡，将项目用地划分为高层风貌协调区和低层风貌保护区两个相对完整的区域：在解决开发容量的同时，最大限度的增加低层风貌街区的占地面积、确保区域的完整性。“成片保护，是确保老城厢整体风貌得以维持的核心。”

其次，是如何因循老城厢历史文化风貌，打造符合现代生活需求的居住空间。露香园项目低区的建筑檐口高度严格控制在9-12米，确保了在城市整体风貌上和老城厢传统肌理的一致性。与此同时，在综合容积率1.6的框架里，被“放低”的建筑要通过“高密度”的平面排布来平衡，城投控股在充分借鉴了传统里弄建筑的布局特点同时，进一步优化的巷弄间的空间尺度，以确保其符合现代生活的空间环境需求。在密度和品质间进一步寻求平衡。

“保留住场所精神与打造符合现代人需要的空间，一旦结合的好，呈现出来的综合价值远远大于一个新建建筑。”张辰介绍，在这片拥有丰富历史记忆的地块，城投控股遵循“保留历史原物的可识别性”“最低限度、可逆性干预”“合理、适度、协调的增补”“保证安全”等原则，将保存现状相对完好的七组建筑予以保护修缮，其中，万竹街41号保护改造工程与武康大楼、美琪大戏院一道，被评为第一批“上海市建筑遗产保护利用示范项目”。同时在新建建筑中，也尽可能复原和再现传统的建造工艺，实现了保留与新建之间的平衡。

万竹街41号复原项目

探索城市更新首先要理解城市的价值

王安忆的《天香》以露香园为蓝本，城投控股打造的露香园一期，打开了通往小说中旧影沉香的一道门。

“城市为不同文化背景的人提供了思想交流和碰撞的各种场所，让知识和文化的传播更加悠长。大部分文学作品、音乐作品都是依托于城市，就像王安忆的《长恨歌》和《天香》。一座有底蕴的城市应该拥有漫长的时间维度下的各种记忆，当人们阅读关于这座城市的作品时，不仅停留在文字的想象，更可以拥有实地感受的场景体验。”

张辰认为，城市更新既不是简单的拆旧建新，也不是简单的任其自生自灭。而是在尊重历史建筑历史肌理的基础上，以当代的内容不断向其注入新的活力。中国的城市中，上海在历史风貌保护方面一直走在前面，特别是近几年，越来越多的优秀历史建筑被以一种全新的面貌呈现在市民面前。因此我们既可以领略陆家嘴的磅礴大气，也可以流连于梧桐树下的花园洋房，既可以赏味浦东美术馆这样的国际大师作品，也可以在老城厢的庭园庙宇中回溯城市繁华的根脉。保护传承和创新发展就像是一座城市的两只翅膀，不断带动其发展。

“过去2、30年的城市化进程，确实速度很快，也导致了我们对于城市最珍贵的历史文化遗存并没做深入探讨和呼应。近期出台的城市更新相关政策释放出信号，我们的城市建设应该逐渐回到怎么留住和传承城市文化根基，除了追求物质生活的获得感，更要强调精神情感的获得感。具体来说，就是希望在城市的每个角落，都可以看到不同历史时期的城市记忆，回荡着祖辈的故事、小时候的故事，可以让每一代人都能不断找到记忆线索。”

张辰表示，上海是中国第一代建筑师出发的地方，从1843年开埠至今，其现代历史建筑在一百年左右的时间里展现出丰富的面貌。这座诞生了中国第一部电话、第一辆电车的城市，既有着成片的里弄和花园洋房，也拥有邮局、火车站、消防局、俱乐部等具有专业功能的公共建筑。如果这些优秀的有着百年历史的优秀建筑可以和当代的面向未来的使用场景更加充分的融合，上海所展现出的魅力将不亚于世界上任何一座城市。

近年来，历史建筑受到越来越多的关注，武康大楼、黑石公寓等历史建筑修缮后纷纷成为城市等流量担当，每逢长假，都会出动安保力量疏导前来打卡等人流。张辰认为，这正是历史建筑的价值所在。

“能够让更多优秀的历史建筑和历史街区成为我们日常生活的一部分，这也是生活在上海比较幸福的地方。”

责任编辑：陈贇

校对：刘威