【三位一体2蛇】招蛇的变化，“老司机”都不一定懂丨见地

商人蛇口最近的兴趣不在全国一二线核心城市的住房领域。

它驾驶着豪华邮轮，离传统房地产业务越来越远。

央企中的“当红炸子鸡”招商蛇口（以下简称“招蛇”）这次盯上的是厦门。在深圳房价一次次“冲顶”时，厦门也没闲着，其房价水平排在深圳、上海、北京之后，一点也不含糊。

招蛇这次在厦门的扩张，拿出来的合作项目是在深圳蛇口已成功运营的“海上世界”品牌，正在建设中的邮轮母港，也是合作的主体。9月8日这天，它与厦门港务集团联合打造的厦门海上世界、国际邮轮码头举行了开工仪式。

厦门港务集团是福建省港口龙头企业，号称海峡西岸最大的港口及综合物流运营企业。它旗下的这块土地位于厦门市中心优质位置，项目规模超过80万平方米，是大型的新型商业综合体。

招蛇提供的新闻通稿是这样描述的：厦门海上世界&国际邮轮码头将发展为独具特色的“海轮经济圈”核心港。根据“船、港、城”三位一体的要求，除了泊位、候船楼，母港还将包含高端商业、酒店、文化、室内娱乐、写字楼的综合体，形成国际邮轮母港暨高端旅游目的地，即“邮轮+邮轮商务+旅游目的地”。

不经意间，招蛇已然变得非常的“陌生”。

前不久，它联手华侨城集团包揽了深圳大空港11块地，轰动全国。评论称，大空港项目，关乎深圳百年发展大计，一起参与竞标的还有保利、华润、万科三家大公司，据称，万科报价362亿，而招蛇华侨城的报价是310亿。

熟悉央企作派的人士都知道，华润、保利也不是吃素的，尤其保利，是个狠角，在中国，没有它不敢碰的生意。

招蛇准备在厦门复制它的成功，首先启动的是商业和邮轮母港——这与目前蛇口显性的业态一致：高端商业、邮轮母港、产业园区、房地产开发运营、优质教育资源等等。蛇口已经拿到了炙手可热的国家级自贸区的“牌照”，而招蛇在前海自贸区还有数以平方公里计的土地储备，在它与前海管理局签订合资公司后，这些土地的估值完全无法想象。

值得关注的是，招蛇还与前海的“邻居”——东莞市长安镇签订了战略合作协议，将联合开发规模庞大的“长安新城”——在冲破传统的行政壁垒方面，招蛇比政府部门有天然的优势。

招蛇最近引人关注的动作还有，9月10日，它与香港置地联合打造的重庆长嘉汇购物公园开业。该项目位于重庆核心商业区，项目亮点包括：中国西南首个杜莎夫人蜡像馆、海洋探索中心、1公里弹子石老街等，项目由设计中国国家大剧院的法国著名建筑设计大师保罗安德鲁负责总规设计。

可以发现，招蛇的注意力不在最近火遍全国的一二线核心城市的住宅领域。它驾驶着豪华邮轮，离传统房地产越来越远。

在几乎所有的央企都在全国一二线城市制造“地王”进行“地王”竞赛的时候，招蛇这两年的注意力，已然从传统房地产行业身上移开。

在去年，招蛇确立了园区开发运营、社区开发运营、邮轮产业建设运营三大核心业务，并且提出了“前港、中区、后城”的发展理念，房地产业务从以前的前置、优先、快速、重点发展，变为“殿后”角色。

9月8日厦门海上世界开工仪式上，见地君在现场与本地一媒体记者交流，他说，没有哪家公司可以在厦门市中心拿得到这么好的土地，这一两年的厦门的现象级“地王”都在郊区，市中心“断粮”已久，包括合作类用地，不根正不苗红不门当不户对，就拿不到中心区土地“入场券”。

与之形成对比的是，闽系房企这些年纷纷离开福建大本营，大举进攻一二线城市，甚至把总部搬离福建。凶猛的闽军在热点城市与央企同台争地，成为中国地产圈一大被围观的“风景”。

8月底，闽企融信甚至以110亿总价制造了上海静安地王，这幅地王引发了上海楼市恐慌，有一些中介因此“造谣”称上海要出台更加严厉的“限购”政策，以遏制“地王潮”。

招蛇用几大商业项目的拿地、开工、开业，打开了近期热热闹闹的房地产行业的另一场景，它意欲何为？

在厦门海上世界项目的对面，隔海相望，是国家级的漳州招商局开发区。这是一块由招蛇的母公司招商局集团早年圈下的土地，面积比深圳蛇口大好多倍，除此之外，招商局还填了一个名字叫作“双鱼岛”的项目，占地面积2.2平方公里。

不知道是什么原因，这两块巨无霸土地一直没有像蛇口那样发展迅速，见地君所见，漳州开发区目前还是传统开发区的模样，另外，同样是填海造岛，这个双鱼岛的知名度却远远比不上恒大在海南填海开发的海花岛，以及碧桂园在马来西亚海域开发的森林城市——不仅知名度低，现场的销售气氛也很淡。

如果不是因为被邀请观摩此次厦门海上世界的开工典礼，估计很多从外地过来的媒体记者，都不知道招蛇手上有这么大一个海岛项目。

当然，这是招商蛇口没改名之前开发的项目。同行的媒体记者中，有人出主意：厦门的海景房卖六七万元/平方米，一海之隔的双鱼岛卖七八千元/平方米，为什么招蛇不跟厦门港务集团谈谈合作，开通“两岸”全天候直通的航线？

招蛇这些年的变化之大，媒体“老司机”不一定都能看明白。

2003年，见地君写过一篇文章，题目是“专业万科，产业招商，旅游华侨城”。十余年过去，吸收整合了招商地产的招商蛇口，俨然已是一家脱离了房地产“趣味”的企业，实现了真正意义上的“产业招商”——邮轮母港、园区、社区的开发与运营，成为招蛇定义的三大业务板块，而招蛇也提出了“前港、中区、后城”的发展理念，“让蛇口成为最适合人类居住的地方”这一由“蛇口之父”袁庚提出来的口号，似乎在以它特殊的节奏渐行渐近——与其说它是工业区，不如说它是城市；与其说它是工业园区，不如说它是创意及高新科技企业聚集地；与其说它是产业转型升级的样本，不如说，这个地方早已从工业型城区蜕变为消费型城区。

这个地方的基因，与其它地方的工业区真是不同，比如，它是中国改革开放的源点与起点，从诞生起它就与众不同，先进、脱俗的理念在这里横空出世，震动全国，比如“时间就是金钱，效率就是生命”这一石破天惊的口号就从这里喊出。比如它的运营管理主体是大型央企招商局集团，该创办于1872年的企业，是“喝着洋墨水长大的红筹”。

与一些开发商空喊口号或者以产业开发之名，行炒买炒卖房地产不同，招蛇的产业开发运营这么多年看起来做得坚实与透彻。招商局旗下的航运、海工、物流、贸易等传统工业港口经济的发展，在这里一直有堪称辉煌的表现。

现在，招蛇提出要发展的邮轮母港产业，据说其市场份额与发展规模已经相当惊人。见地君在其官网查阅得知，招蛇确立的这一转型方向，目标是以邮轮母港为核心，全力打造集邮轮运营、餐饮购物、免税贸易、旅游目的地开发、酒店文娱、港口地产、金融服务等于一体的邮轮产业链，将建成具有全国甚至国际影响力的邮轮母港。目前正在建设中的深圳蛇口太子湾邮轮中心，将于今年11月开港。

“未来，招商蛇口将加速在中国沿海各大邮轮港口的布局，积极谋划打造中国本土邮轮品牌。”目前招商系公司以独资、参股或联合开发的形式介入了天津、青岛、上海、厦门、深圳邮轮母港的开发运营，其中天津、青岛、上海、厦门邮轮母港2015年接待邮轮旅客达228.3万人次，占中国全年邮轮旅客接待总量的90%。

当天，招商蛇口副董事长杨天平在接受媒体群访时表示，“海上世界是深圳蛇口的改革开放品牌。招商蛇口将厦门作为该品牌复制的第一站，正是看好邮轮产业在厦门发展前景，能够完美诠释这一品牌自在、包容、优雅的核心定位。”

据厦门统计局数据，邮轮已成为厦门现代旅游业最活跃、发展最迅猛的产业之一。继去年厦门邮轮母港游客吞吐量增长突破200%后（2015年共接待17.58万人次），今年上半年将继续保持90%以上的增长。

而在招蛇的半年报中，邮轮产业建设与运营营收为1.73亿元，毛利率上涨0.52个百分点。

见地君发现，招蛇在重新定义“港口经济”。在以前，一提起港口，无非是物流、交通、运输、集装箱、工业码头之类的联想，繁忙的集装箱、难闻的汽油味、忙碌的搬运工人、横七竖八停靠在码头的船只等等，是人们对港口经济场景的描绘。

没有想到，招蛇这么一拨拉，整个形象一下子颠覆了，邮轮母港，一个特别高大上的词汇令人猝不及防。这个词汇，对于国人而言，意味着资本家与有钱人的生活，它与当下中国流行的高净值高颜值人群、休闲、度假、慵懒、阳光、蓝天、白云、海浪等等美好体验为伍。

见地君第一次听说“招商地产”不再叫“招商地产”，要改名为“招商蛇口”的时候，总觉得不对劲，如今终于明白，那是因为“地产思维”在作怪。招商蛇口有自身特殊的基因与背景，一切从房地产的角度去理解它的努力不仅注定徒劳，而且会埋没它的颜色——它本不该成为“万保招金”，房地产行业信奉的“高周转”、“高杠杆”，房地产开发商给大众的形象比如“奸商”、“不负责任”、“哄抬房价”等等对它来说，似乎不搭噶。

不过，招蛇已经定案的品牌写真“城市生长的力量”传递出来的，感觉是不是有点过于“甲方思维”？原来招商地产的“家在，情在”，是站在用户的角度说话的，如果是因为招商蛇口的核心业务发生了重大变化需要更换主张，为什么不继续站在用户的角度，去重新想象与创造呢？

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