【城市天际线污水倒灌】焦点 | 某集团建筑设计技术标准

第一部分：住宅技术要求

01.住宅外观设计要点

1.使用三级建筑形式，根据建筑高度选择适当的比例关系。

2.立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。

3.窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。

4.底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口。

5.地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜。

6.雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。

7.阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位。L型构造柱内侧宜采用轻质砌块，将落水管隐藏。

8.空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置；02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下，隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热；04.空调位位于平窗下，铁艺隔板两侧应大于窗套边200MM,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内及冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏。

9.雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生产厂家订制，但应禁止在白色PVC管材上喷涂颜料，不耐久。

10.外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15MM。

11.双联窗设计要求：01客厅与主卧室部位不出现双联窗；02双联窗尽量布置在次要房间；03南立面双联窗的数量不超过20%；04双联窗尽量出现在顶部1-2层即可。

02.公共部分设计要点

一．首层门厅与门廊空间

1．除类似海南地区项目外，其余地区北向电梯厅不考虑敞开式。

2．单元入口前宜做门廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必须有坡度并有组织排水，靠墙一侧设300 MM混凝土翻边。入口应设入户对讲机等设施，并应进行无障碍设计。

3．单元门不应采用无框玻璃门，开启扇应设电磁门锁、闭门器及门碰。门窗应有详细设计，型材安全性、玻璃安全性应经过专业计算，并满足建筑设计的要求。

4．住宅入口大堂面积，多层宜为8～12㎡、中高层（18层以下）宜为15～25 ㎡，高层（18层以上）宜为25-30㎡，大堂面积不包括电梯厅面积。

5．入口大堂一般应设置公告栏、信报箱，休息座椅；高档楼盘共享型大厅（2-3个单元共享）宜增设电子显示屏、服务台、寄存间等功能、提供休息饮品服务。

6．信报箱的深度应可投放16开本杂志，可考虑与奶箱结合布置。在大堂内时，宜考虑外投内取：模式01.作专门信报投递间，净宽不宜小于1.5米；模式02.箱设在大堂外时需考虑防雨，上加玻璃雨棚并尽量潜入墙体内（参见上海绿城）；模式03信报箱在架空层时，应有照明；04双厅设计：外厅设信报箱，不设门禁，内厅为业主入口。

7．消火栓箱、电表箱等水电设备应避免设在首层大厅的主要视线范围内，可设于楼梯间内，但应避开人行主要通道。以上箱体应当采用嵌壁式安装。

二．电梯厅、走廊

1．电梯厅、敞开式过道、走廊应加强遮雨及排水措施，防止雨水倒灌。地面采用防滑材料，找坡(敞开式走廊靠外侧可考虑作浅边沟)并设地漏。外设花池应考虑取水点和排水设施。

2．应避免从公共空间跨越或翻爬至户内，尤其注意防止从栏杆、水平挑板等处跨越。

3．公共空间应合理安排消火栓箱的安装位置，避开厅、卧室墙面及正对户门设置，消火栓箱必须采用嵌壁式安装。

4．强弱电井宜合并为1个，以减小管井面积，提高得房率。竖井应利用通道作为检修面积，高层竖井净宽度不宜小于0．60M；多层竖井净宽度不宜小于0．35M；管井门宽度设计应保证维修操作方便。

5．所有管道井门上缘宜与入户门上缘齐平，即2100高度。设备管井应设不少于100MM高的门槛，门槛高度应与踢脚高度一致。管井门油漆颜色宜与周边墙体颜色一致或者与楼梯间疏散防火门颜色一致。

三．电梯

电梯门口做高差10-20MM的反坡，防止电梯井进水。

住宅每单元至少有一台电梯通达地下车库。

在初步设计和施工图设计阶段，电梯数量应经计算确定。电梯的服务质量应满足以下要求：乘客平均等候时间不宜超过120秒，发梯间隔时间不宜超过60秒。

高档住宅宜考虑电梯直接入户设计；观景住宅宜考虑设观光电梯；为了与 欧式风格 协调，不宜采用弧形观光电梯；高层豪华住宅宜考虑私人电梯与主人电梯分离设计。

03.套内空间设计要点

1．入户门

1.1 入户门应具备防盗功能，门洞高不少于2100MM，门洞宽按两种考虑，子母门宽1300MM，单扇门宽1000MM（门扇净宽900MM）。

1.2 一梯三四户单元，中间单元防盗门宜设通风装置。

1.3 入户门应设墙垛，垛宽不小于100MM，可能情况下垛宽200MM。

1.4 入户门不宜正对居室门，不应正对卫生间门和户外管井门。

1.5 多层住宅入户门应避免紧贴楼梯台阶，应留有不少于300MM的缓冲距离。

2．入户花园（根据地方政策规定与房型需要设置）

2.1 入户花园根据设计具体情况宜结构降板100～150MM。

2.2 配电箱可以安装在花园内合适的墙上。

2.3 入户花园要考虑照明，防水电源插座和给排水设施。

3．入户玄关

3.1 套型面积九十平方米以上户型宜设入户玄关，并应考虑鞋柜位置，鞋柜深300MM。

3.2 入户玄关的走道净宽度不小于1200MM，（不包含鞋柜位置）。

3.3 玄关天花中央明装吸顶灯，在门开启方向一侧暗装照明开关，底边距地1.30M；在门开启方向一侧安装对讲机，底边距地1.30M（如选用挂墙式对讲机可只预留标准接线盒86×86MM），对讲机距门边的距离宜大于400MM；可能情况下安装住户弱电分线箱，底边距地0.30M。开关，对讲机，住户弱电分线箱应考虑布置的美观。

04.建筑构造节点

第二部分：会所技术要求

01.会所功能布置要求

1．根据项目本身的规模、品质、业主层次、经济承受能力等度身定做。配套设施不宜过分追求大而全，提高会所使用效率，降低造价和运营成本。

2．居民对社区功能的需求为：24小时营业的便利超市、阅览室、健身房、咖啡馆、美容院、网球场、棋牌室、中西餐厅、视听室、桌球室、迷你高尔夫球场、壁球室等。设计会所时可适当增加棋牌室、乒乓球室等群众喜爱的项目的数量。

3．高档小区的会所采用封闭式管理，仅仅针对项目业主开放，采用会员制。设计时要保证会所的环境安宁、考虑会员的人身安全、私密性，提升物业的品质。要让业主在其中能充分地感受到自身的归属感和享有特殊会员权的满足感。

4．中高档小区的会所采用半开放式和开放式管理，针对不同的项目采用不同的开放形式，会所的设置要便于对外经营，同时要考虑外部消费群体不对社区住户安全构成威胁。

5．社区会所要能起到延展住宅客厅功能的作用，其相关的服务及配套符合住宅业主的身心需要。要关注老人和小孩，给他们多提供一些活动场地。

6．高端会所可根据不同的消费层次，确定各自的风格、特色和品位，从开放式经营做起，进而逐步确定会员类型，然后再过渡到会员制的路子，这类会所更类似于高档的休闲娱乐场所或针对细分后的特定市场需求而产生的个性化活动场所。设计时要充分考虑到会所经营项目的变化。

02.会所兼作售楼处设计要点

1．会所设计时优先按会所功能设计，考虑近期改造为售楼处。

2．在会所和售楼处转换过程中，应减少对外立面的影响。

2.1厨房、卫生间等涉水房间原则上不做改造，设计时应统一考虑。

2.2设计时应注意避免结构、水、电做较大的改造。

02.会所兼作售楼处立面设计要点

1．会所一般为二、三层建筑，大体量豪华会所局部考虑四层

2．立面造型要均衡优美，体现稳重尊贵的身份地位。布局水平展开，通过竖向高耸塔楼，打破水平线条，丰富天际线。通过连续拱券柱廊，体现优美的韵律感。

3．会所入口设计要典雅、大气，成为功能与身份体现的结合

4． 细部设计要精致典雅，展现形象档次品位。

5．会所空间要开放通透，营造商务休闲娱乐的功能氛围。

6．立面采用三段式构图，注意比例、尺度的处理。屋顶采用红色西班牙筒瓦、外墙采用浅色的高级涂料、勒脚采用黄色澳洲砂岩。

第三部分：配套商业技术要求

02.沿街商铺或步行商业内街

1.布置要求:

1.1.一般所占比例不宜超过项目总建筑面积的10%;

1.2.主力店，次主力店宜布置道街道转角，主入口等重要部位。

1.3.主力店，次主力店宜采取独立商业，一般宜作为餐饮，设计应当留好燃气，上下水，隔油池。

1.4沿街商业景观要充分考虑人行道至商业店铺的通达性。

1.5沿街商铺及景观应统一设计店招。

1.6沿街商铺及景观应统一设计亮化工程。

2.面积配比:

02.步行商业街区或大型商业广场

2.1 标准模式

2.1.1标准模式一般由主商场（4层）+商业街区（2～3层）+酒店式公寓及酒店构成。标准店为大、中主力店带动小店模式，商业街以餐饮娱乐及特色主题商业为主。

2.1.2如果为星级酒店（4星级/5星级）宜单独设置地块，且宜与商业街区或商业街相邻。

2.2 面积配比:

2.3 地下车库设备层设计要点

2.3.1超市应有步道到地下车库。

2.3.2地下室客用电梯应有门厅，设自动开启玻璃门。

2.3.3结合货梯位置在地下设置卸货区和垃圾间面积应该在25-30平方米之间，（分类间+总间，供商场使用），卸货区应有相应的管理用房，垃圾间应设给排水口供清洗，应设排气装置。两者尽量统一设置管理用房。卸货区应考虑若干装卸位，并注意回车空间，大型货车卸货平台1M高，小型车卸货平台0.45M高。

第四部分：地下车库技术要求（不考虑人防）

02.地下车库技术要求

4.1 地下车库柱网与单位停车面积指标

4.1.1 独立式汽车库的单车面积宜控制在30平方米以下，车库平面布置应紧凑，减少单车面积指标。

4.1.2 地下室设计时先进行停车区布置，设备用房宜集中布置，附加在停车区外，进行加法设计。

4.1.3 设计时应安排车道两面停车，允许少量单面停车，避免车道边无停车位。

4.2 地下车库层高

4.2.1 独立式汽车库层高宜控制在3米。

4.2.2 柱网布置时宜采用长短跨布置，兼顾停车经济性和车库层高的经济性。

4.2.3 设计时通风专业应提前参与到方案设计中，确定排烟机房位置、风管走向，综合风管走向进行柱网布置。风管从短跨梁下走，喷淋管穿梁走，以节约层高。

4.3 采光井、下沉式广场

4.3.1地下室宜设采光井、下沉式广场，减少后期物业维护费用

4.3.2 地下室建筑应与景观进行联动设计，采光井、下沉式广场、出地面的楼梯间、汽车坡道、自行车坡道等应减少对景观的影响。

4.3.3设采光井、下沉式广场后，能不设机械排烟的地下室防火分区可不设机械排烟，以节约工程造价。

4.3.4车库顶板向两边结构找坡排水，避免植物根系长期泡在水中腐烂；地坪同坡度向两边找坡，水直接汇到集水井，取消排水沟做法。集水井间设联通管，仅在端部井内设泵。

4.4 地下室防水

4.4.1 地下室防水应优先采用混凝土自防水结构

4.4.2 应选用能在潮湿基层上施工的防水材料

4.4.3 变形缝处止水带选用钢板止水带，取消橡胶止水带做法

4.4.4 所有后浇带、变形缝处都要采取超前止水做法。

4.4.5 地下室侧墙防水做好后，砌一皮砖砖墙保护层，砌至室外地坪下500处。

4.5 地下车库与主体通道布置原则

4.5.1地下车库与主体建筑地下室宜直接连通

4.5.2连通通道宜便捷，顺畅